Tempo budowy kompleksu Olivia Business Centre jest imponujące. Trzy budynku już stoją, czwarty jest w budowie. Z czego wynika takie szybkie tempo realizacji projektu? Rozpoczęcie kolejnej inwestycji jest odpowiedzią na zapotrzebowanie ze strony potencjalnych klientów. Kierowane do nas są bardzo konkretne zapytania od nowych potencjalnych najemców. Ale jednocześnie rozwijają się firmy już obecne w OBC. Widzimy jak rozwija się prowadzony przez nich biznes, jak zatrudniają ludzi. Inwestycja jest, więc też odpowiedzią na pytania kierowane przez obecnych najemców. Czy czas tzw. „kryzysu” jest dobrym okresem na tak dużą inwestycje budowlaną? Nie obawiam się złej koniunktury na rynku. Nawet w kryzysie realizowanych jest w gospodarce szereg inwestycji, powstają bardzo ciekawe projekty. Natomiast jest faktem, że w kryzysie sukces odnoszą tylko najlepsze przedsięwzięcia. Proszę zresztą przeanalizować przypadek naszej inwestycji. Zaczynaliśmy budowę w pierwszej fazie kryzysu, nikt nie rozpoczynał wtedy dużych przedsięwzięć. My zaryzykowaliśmy i udało się. Dla mnie jest to potwierdzenie, że nasz projekt jest bardzo dobry i doceniają to firmy na rynku. Jest Pan bardzo emocjonalnie związany z tym projektem. Tak, to prawda. Po pierwsze, moja rodzina od pokoleń związana jest z Gdańskiem. Jestem dumny, że mogę coś zrobić dla mojego rodzinnego miasta. Po drugie muszę też przyznać, ze wraz z rozwojem inwestycji dostrzegam coraz bardziej, że to nie jest tylko kwestia wybudowania kilku biurowców. Takie przedsięwzięcie to współtworzenie miasta. Jak z perspektywy czasu ocenia Pan decyzję o podjęciu budowy Olivia Business Centre? Mogę powiedzieć, że w pewien sposób dojrzałem realizując tą inwestycję. Gdy zaczynaliśmy budowę traktowałem to trochę na zasadzie – zbudujemy wysokiej klasy biura, to zadanie typowo inżynierskie. Teraz widzę, że kontekst takiej inwestycji jest znacznie szerszy. W tych biurach powstają miejsca pracy, więc trzeba zadbać, aby w Gdańsku nie zabrakło dobrze wykształconych ludzi. Gdańsk ma potencjał, aby stać się silnym ośrodkiem biznesowym? Mamy uczelnie, ale jest ryzyko, że ich absolwenci będą stąd wyjeżdżać. A jeśli chcemy zatrzymać tych wykształconych ludzi, albo ściągnąć ich z innych miast, musimy zadbać, aby mogli tu mieszkać w dobrych warunkach, za pieniądze, na które ich stać. Gdańsk musi wygrać globalną rywalizację – nie tylko w walce o firmy, które ściągamy, ale też o wykształconych pracowników. Musimy przekonywać Polaków, że Metropolia Gdańska jest alternatywą dla pracy w Londynie. To niezwykle ważne w kontekście kryzysu demograficznego, który nas czeka. Co więcej, trzeba też zadbać, aby oczekiwania pracodawców przychodzących do Gdańska były spójne z wykształceniem i umiejętnościami pracowników. To sprawy niezwykle trudne, to wykracza poza prostą kwestię – kot, kiedy zbuduje centrum biurowe. Prowadzona inwestycja uświadomiła mi, jak złożone problemy wynikają z tworzenia miejsc pracy. Informacje dodatkowe: Olivia Business Centre to największe centrum biznesowe i biurowe w Polsce Północnej, zlokalizowane w centrum aglomeracji (Gdańsk Oliwa), przy głównej arterii łączącej całe Trójmiasto – Al. Grunwaldzkiej. Inwestycja powstaje w kilku etapach, aby ostatecznie osiągnąć niemal 120 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej o najwyższym standardzie – klasa AA, na działce o powierzchni 3,5 ha. Na sąsiednich działkach znajduje się główny kampus Uniwersytetu Gdańskiego oraz hala widowiskowo – sportowa Olivia. Masterplan całości i projekty architektoniczne pierwszych budynków opracowało renomowane biuro architektoniczne Konior&Partners z Brukseli, które zaprojektowało m.in. kilka dużych parków biurowych w Warszawie. W Trójmieście wspomaga je gdyńska pracownia BJK Architekci. Inwestorem Olivia Business Centre jest Maciej Grabski, współtwórca Wirtualnej Polski. Obecnie wyszukuje on i wspiera innowacyjne pomysły biznesowe, jako prezes Business Angel Seedfund (BAS). Najemcami już oddanych budynków Olivia Business Centre są m.in. T-Mobile, Starbucks, Sii, PwC, PKO BP, Meritum Bank, Energa SA, Bayer Service Center Gdańsk, American Bureau of Shipping. Olivia Gate – I etap centrum biurowego Olivia Business Centre, oddany do użytku w listopadzie 2011 roku. Olivia Gate to brama – wejście do całego centrum biznesowego. Sufit bramy pokryty jest jednymz największych luster w Polsce – 140 mkw. Olivia Gate to ponad 17 tys. mkw. powierzchni wynajmowanej i prawie 400 miejsc w parkingu podziemnym. Powierzchnia biurowa zlokalizowana jest na piętrach 1-6. Ostatnia, największa kondygnacja liczy ponad 2 600 mkw. W części podziemnej znajduje się również parking dla rowerów wraz z szatnią i pełnym zapleczem sanitarnym. Kamień węgielny pod budowę wmurowano 26 października 2010 roku. Budynek oddano do użytku w listopadzie 2011 roku. Olivia Point – II etap centrum biurowego Olivia Business Centre. Jest to siedmiokondygnacyjny budynek biurowy klasy AA. Olivia Point to 9,6 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia. Na parterze przewidziano przestrzeń pod funkcję usługową, pozostałe kondygnacje to część biurowa. W części podziemnej znajduje się 135 miejsc parkingowych, połączonych z garażami sąsiednich budynków. Kamień węgielny pod budowę wmurowano 28 marca 2012 roku. Budynek oddano do użytku w styczniu 2013 roku. Olivia Tower – III etap centrum biurowego Olivia Business Centre. Jest to dwunastokondygnacyjny budynek biurowy klasy AA. Olivia Tower to 14,2 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia. Partery pełnią funkcje usługowe. W części podziemnej znajduje się 151 miejsc parkingowych, połączonych z garażami sąsiednich budynków. Kamień węgielny pod budowę wmurowano 28 marca 2012 roku. Budynek oddano do użytku w styczniu 2013 roku. Olivia Four – IV etap centrum biurowego Olivia Business Centre. Jest to dwunastokondygnacyjny budynek biurowy klasy A. Olivia Four to 14,5 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Budynek wyróżniać się nowoczesnymi ekorozwiązaniami: • systemy zmniejszające energochłonność i koszty zarządzania budynkiem oraz maksymalizujące funkcjonalność i bezpieczeństwo, jak np. oświetlenie parkingów zewnętrznych sterowane czujkami zmierzchu, a podziemnych – czujkami ruchu, elewacja wykonana została w technologii różnicowanego przewodnictwa cieplnego i światła, w zależności od ekspozycji na światło słoneczne tj. stron świata. • systemy minimalizujące wpływ na środowisko zewnętrzne – dach zielony z systemem retencji wody, zoptymalizowane oświetlenie zewnętrzne, eliminujące tzw. lightpollution, czyli nadmierne oświetlenie w nocy, segregacja odpadów na mokre i suche, zdatne do recyclingu i biodegradowalne. W codziennym użytkowaniu najbardziej dostrzegalne są rozwiązania podnoszące komfort pracy: np. uchylne okna, które umożliwiają naturalną wentylację pomieszczeń, zmniejszającą potrzebę używania klimatyzacji, co przekłada się na minimalizację kosztów eksploatacji. Dla rowerzystów przygotowane zostały bezpłatne miejsca na parkingu podziemnym, dwie szatnie oraz przebieralnie. Budowa zakończy się w pierwszym kwartale 2014 roku.Maciej Grabski, inwestor w Olivia Business Centre, nie ukrywa, że rozpoczęcie budowy kolejnego biurowca jest dla niego ważnym wydarzeniem. Przy okazji wmurowania kamienia węgielnego pod budynek Olivia Four rozmawiamy z nim na temat komercjalizacji powierzchni biurowych, realizacji inwestycji oraz najbliższych planów.
Miesiąc: czerwiec 2013
Jak wybrać idealne miejsce na siedzibę firmy
Od czego powinniśmy zacząć poszukiwania miejsca na siedzibę firmy? Może zaskoczę – raczej nie od oglądania możliwych lokalizacji czy biurowców. Na początek trzeba się zastanowić, czego właściwie potrzebujemy. Gdzie pracownikom, klientom lub dostawcom będzie najwygodniej dojeżdżać. Wskazane jest też skonsultowanie się z doradcą, który może nam w tej kwestii pomóc. Najlepiej jest ten proces zacząć 12 miesięcy przed spodziewaną datą zakończenia poprzedniej umowy najmu lub uruchomienia nowego biura. Takie wyprzedzenie może pozwolić osiągnąć stawki czynszu niższe nawet o 6-9%, a wybór będzie znacznie większy. Jaka jest najlepsza lokalizacja dla siedziby nowej firmy? Dla dużych międzynarodowych firm często najważniejsza jest koncentracja nowoczesnych biurowców. Takie zjawisko mamy w przypadku Gdańska i Warszawy. Kiedy popatrzymy na mapę Trójmiasta okaże się, że nowoczesne biurowce powstają przede wszystkim wzdłuż głównej osi komunikacyjnej, jaką stanowi ciąg ul. Grunwaldzkiej i Al. Zwycięstwa. Największy potencjał rozwoju ma dzielnica Oliwa.W promieniu 1 km powstaje kilka biurowców m.in. Olivia Business Centre, jeden z największych kompleksów biurowych. Na terenie o powierzchni 3,5 ha powstanie docelowo 120 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Arkońska Business Park, Gdański Inkubator Przedsiębiorczości czy Alchemia. To kolejne 50 tys. mkw. powierzchni biurowej. Koncentracja występuje również w okolicach lotniska, gdzie działa już dwóch dużych prywatnych deweloperów, a do nich chce dołączyć lotnisko z koncepcją Airport City. Czymś konkretnym musi wyróżniać się okolica? Zieleń, sklepy? W biurowcach wszystkim bardzo podobają się bogate usługi towarzyszące – restauracje, kawiarnie, kantyny, przedszkola, centra medyczne, apteki, centra konferencyjne i itp. Jednak najważniejszy jest dojazd, a zaraz potem możliwość wygodnego zaparkowania. Ideałem są strefy parkingowe, zaspokajające bardzo różne potrzeby parkingowe. Po pierwsze, możliwie duże parkingi podziemne dla najemców. Po drugie, parkingi dla gości VIP i taksówek przed samym wejściem, które mogą być płatne. Niezbędne są też tańsze, nieco dalej usytuowane parkingi dla osób chcących zostawić samochód na kilka godzin. Wreszcie bezpłatne miejsca parkingowe, które mogą być najbardziej oddalone od budynku. Na samym końcu istotnych rzeczy jest okolica i zieleń. Jakie wyposażenie biurowiec powinien mieć i dlaczego? Wyposażenie jest teoretycznie najbardziej obiektywnym czynnikiem – można je zważyć i zmierzyć. Nowoczesne biurowce klasy A mają bardzo podobne wyposażenie. Zasilanie podstawowe, awaryjne, generatory oraz UPSy budynkowe. Wydajne systemy wentylacji i klimatyzacji oraz możliwość otwarcia okien. Tak naprawdę jest wiele istotnych rzeczy, o których często nie myślimy jak wykładziny czy dźwiękochłonne sufity itd. Z drugiej jednak strony, biurowce A-klasowe są droższe, a nie każdy faktycznie ich potrzebuje. Nie każda firma jest w stanie wykorzystać te instalacje, nieprawdopodobną elastyczność aranżacji i komfort pracy, nawet przy dużym zagęszczeniu biurek. Na co trzeba zwracać uwagę przy aranżacji pomieszczeń? Można by wymienić wiele rzeczy, ale faktycznie decydujące jest, czy i jak uda się deweloperowi wpisać nasze potrzeby w jego budynek. Trzeba wybrać kilka budynków i poprosić deweloperówo przygotowanie wstępnych projektów naszego biura. Projekty te trzeba przeanalizować, pod kontem tego jak by się nam pracowało w takim biurze. Następnie przekazać uwagi deweloperowi, poprosić o poprawki i zobaczyć, jak do nich podchodzi. Odrzucić można tych deweloperów, którzy chcą za to jakieś pieniądze. Ważna jest też możliwość ekspansji, czyli powiększanie biura w miarę rozwoju takiego oddziału. W Olivii Business Centre stworzyliśmy, tzw. Launchpad System – kilka biur o różnych rozmiarach, dostępnych od ręki, dzięki czemu taka firma może wynajmować dokładnie tyle, ile w danym momencie potrzebuje i tylko za tyle płacić. Po wykonaniu aranżacji, trzeba poprosić dewelopera o zestawienie pełnych kosztów wynajmu. Tu trzeba zachować czujność, ponieważ jest kwestia pełna pułapek np. może okazać się, że do powierzchni najmu zostanie doliczona duża tzw. powierzchnia wspólna. Czy kryzys na rynku wymusza zmianę w podejściu zarządców do najemców? Ważne jest wypracowanie bliższej relacji z najemcami. Ułatwi to rozwiązywanie ewentualnych problemów w przyszłości. Przykładem takiego podejścia do najemcy może być nasz program Olivia Sports. Jego celem jest umożliwienie osobom pracującym w Olivia Business Centre połączenia pracy zawodowej z aktywnością fizyczną. Każda z firm, które mają u nas swoją siedzibę mogła zgłosić drużynę do rozgrywek piłki nożnej i siatkówki. Pracodawcy dzięki takim działaniom zyskują na kilku płaszczyznach. Pozytywne emocje przenoszą się z działań sportowych na myślenie o pracodawcy, sprzyjają zżywaniu się z miejscem pracy. Pracownicy integrują się nie tylko wewnątrz firmy, ale także poza nią. Można powiedzieć, że znika dzięki temu bariera anonimowości w kontaktach między ludzkich w obrębie całego kompleksu biurowego. Jak prezentuje się Olivia Business Centre biorąc pod uwagę wszystkie te rzeczy, o których rozmawialiśmy? Jesteśmy wyraźnym liderem rynku. Jest idealnie położona, w miejscu największej koncentracji biurowców, między kolejką SKM a tramwajem, przy głównej ulicy, a jednocześnie graniczy ze spokojnymi terenami zielonymi. Inne największe centra biurowe w Trójmieście nie przekraczają 30 tys. m kw. powierzchni wynajmu, OBC już teraz przekroczyła 40 tys., a w marcu 2014 r. wraz z oddaniem do użytkowania budynku Olivia Four dojdzie do 56 tys. m kw. Docelowo ma mieć, co najmniej 120 tys. m kw. i przy takiej powierzchni wynajmu byłaby na dziś największym kompleksem biurowym w Polsce, łącznie z Warszawą. Do tego siedziby u nas mają naprawdę duże firmy m.in. Allianz, American Bureau of Shipping, Bayer Service Center Gdańsk, Grupa Energa, Meritum Bank, Noble Bank, Open Finance, PKO BP, PwC, Starbucks, Sii, TaxCare, T-Mobile. Przed nami jeszcze dużo pracy i wyzwań. Z szacunkiem obserwujemy działania konkurentów, z niektórymi się uzupełniamy, z innymi konkurujemy, ze wszystkimi razem budujemy nowy pejzaż głównych ulic Trójmiasta.Jak wybrać idealne miejsce na siedzibę naszej firmy. Na co zwracać uwagę i jakie czynniki decydują o najlepszym wyborze. Na zagadnienia związane z komercjalizacją powierzchni biurowej rozmawiamy z Maciejem Kotarskim z Olivia Business Centre w Gdańsku.
