Kończący się rok 2020 wpłynął na wiele obszarów życia. W oczywisty sposób dotknął również rynku powierzchni komercyjnych, w tym biurowych. Część firm, pracowników i ekspertów początkowo zachwyciła się home office – elastycznością pracy, przeplataniem obowiązków zawodowych i prywatnych, oszczędnością czasu na dojazdy. Jednak równie wielu pracodawców – jak też samych pracowników – zaczęło odczuwać trudności w zarządzaniu zespołami oraz negatywne konsekwencje braku kontaktu z ludźmi. Większość specjalistów twierdzi dziś, że biuro pozostanie kwestią fundamentalną, zaś zaraz po wygaszeniu pandemii stanie się znów miejscem kluczowym dla rozwoju interakcji i współpracy zespołów.

Komercjalizacja biur w Olivii nie zwolniła tempa

W Olivia Business Centre mijający rok potwierdza ten drugi trend, a dobierane powierzchnie najmu najdobitniej pokazują, że firmy z dużą nadzieją spoglądają na kolejne lata. Rok 2020 był szczególnie bogaty w przedłużenia umów we wszystkich siedmiu budynkach gdańskiego centrum biznesowego. Często łączyło się to z dobieraniem powierzchni przez dotychczasowych Rezydentów, ale zawarto też zupełnie nowe kontrakty, które pozwalają podsumować mijający rok jako szczególnie udany w obszarze komercjalizacji Olivia Business Centre.

– W Olivii miała miejsce największa transakcja 2020 roku w całym naszym regionie – mówi Maciej Kotarski, Leasing Director w Olivia Business Centre. – Rozwój jednego z Rezydentów i przedłużenie umowy związane z powiększeniem powierzchni biura do ponad 15 tysięcy m2 sprawiło, że mówimy o drugiej największej umowie najmu w ponad dziesięcioletniej historii Olivii, która tej największej ustępuje zaledwie o kilkaset metrów kwadratowych.

Jednym z największych Rezydentów Olivii jest firma EPAM, która w tym roku odbierała nowe biura w budynku Olivia Prime B.

– EPAM to notowana na nowojorskiej giełdzie firma IT i jeden z największych pracodawców IT w pomorskim. Jesteśmy bardzo dumni, że rozwija się u nas i staramy się, by ta ekspansja była maksymalnie komfortowa. Firma była już Rezydentem Prime A, więc dobudowanie Prime B pozwoliło na płynne powiększenie biura EPAM, bez jakichkolwiek komplikacji – dodaje Aleksandra Majdańczuk, Deputy Director w Olivia Business Centre.

W Olivia Prime większość Rezydentów (w tym ww. EPAM) ma własne, prywatne tarasy lub loggie. Przez ciepłe pół roku są one wykorzystywane przez pracowników właśnie do pracy (na leżakach, z laptopem na kolanach), służą również relaksowi w czasie przerw. Ponadto, na dachu budynku znajdują się 4 duże tarasy do wspólnego użytku, które cieszą się olbrzymią sympatią pracowników i już stały się jedną z najpopularniejszych przestrzeni integrowania się Rezydentów w OBC.

W tym roku przedłużona została również umowa z Randstad.

– Firma zajmuje prawie sto razy mniejszą powierzchnię niż największy najemca w Olivii, ale jest dla nas równie ważna. To nie tylko znana marka, szanowana w branży HR i usług dla biznesu, ale przede wszystkim dostawca usług dla innych Rezydentów Olivii. Bardzo zależy nam na tym, by tenant-mix był atrakcyjny dla naszych Najemców i by ci większość potrzebnych usług mogli realizować i zamawiać w samej Olivii. Jesteśmy bardzo wdzięczni, że Małgorzata Mudyna i Piotr Kośla ponownie nas wybrali – podkreśla Maciej Kotarski.

Znaczący wpływ na doskonałe wyniki w Olivii mają skala projektu i jego potencjał. Oczywiście, w znacznym stopniu pomaga w tym lokalizacja.

-Jak zgodnie twierdzą eksperci rynku powierzchni komercyjnych, Oliwa jako destynacja biurowa rozwija się najszybciej ze wszystkich tego typu lokalizacji w Trójmieście – wyjaśnia Maciej Kotarski. – Trójmiasto do końca przyszłego roku przekroczy milion m2 biur, tymczasem w samej dzielnicy Oliwa już teraz jest ponad 350 tys. m2, czyli ponad 35% zasobu aglomeracji.

Na powiększanie powierzchni najmu decydują się nie tylko największe firmy. Agencja doradztwa finansowego i prawnego Roedl&Partner jest Rezydentem OBC od wielu lat, jednak dopiero w tym roku zdecydowała się na pierwszy samodzielny lokal; w budynku Olivia Four.

– Obecność Roedl&Partner jest ważnym uzupełnieniem naszego tenant-mix, ponieważ jest to firma, która może świadczyć usługi innym Rezydentom, wykonując audyty i usługi prawne. Dziękujemy Piotrowi Mrowcowi i Justynie Kopańczyk-Yahya za wieloletnią współpracę, a Michałowi Rafałowiczowi z Cresa za profesjonalne doradztwo – mówi Paulina Baran, Senior Account Manager w Olivia Business Centre.

W Olivia Four jednym z największych Rezydentów jest Acxiom, który w tym roku powiększył powierzchnię do prawie 2 tysięcy m2 przedłużając wieloletnią umowę z OBC.

– Ma to być biuro, które zapewni pracownikom wyjątkowy komfort pracy i spędzania czasu, wyposażone m.in. w stół do bilardu, stół do ping-ponga, konsole do gier czy rzutki… Bardzo wygodny jest zresztą sam budynek Olivia Four. Na jego parterze znajduje się kantyna z doskonałym jedzeniem, duże centrum konferencyjne z salami spotkań nawet dla 200 osób, a także pralnia i szewc. Dziękujemy naszym partnerom z Acxiom, Karolinie Bykowskiej i Tomaszowi Świeckiemu – mówi Joanna Jankowska, Senior Account Manager w Olivia Business Centre. 

– W Olivii miało w tym roku miejsce przedłużenie wielu innych umów. Część z nich łączy się z dobieraniem powierzchni biurowych przez Klientów, których nazwy pozostają poufne. Nowe kontrakty czy przedłużenia dotychczasowych dotyczą budynków Olivia Six, Olivia Gate, Olivia Star, Olivia Point i Olivia Tower – opowiada Maciej Kotarski. – Zresztą we wszystkich budynkach centrum mamy swoje mniejsze i większe sukcesy, które pozwalają podsumować rok 2020 jako dobry i ważny. Na pewno duże znaczenie w tym kontekście ma oddany do użytku wiosną budynek Prime B, umożliwiający naszym Rezydentom ekspansję w ramach jednej lokalizacji.

Branża znajduje się teraz okresie postrzeganym przez wielu ekspertów jako czas wielkiej zmiany. Część firm woli wstrzymać się z decyzjami do czasu opanowania pandemii; nieliczne zaś już teraz decydują się oprzeć przede wszystkim o pracę zdalną (remote first) i zwolnić istotną część zajmowanych do tej pory biur. Dotyczy to wciąż bardzo niewielu podmiotów, a specjaliści dość jednogłośnie określają ich decyzje jako pochopne.

– Dla długoterminowego prognozowania kluczowe jest stałe analizowanie megatrendów obejmujących dziesiątki lat, jak powroty do centrów miast czy elektromobilność – podkreśla Maciej Kotarski. – Oba zostały spowolnione przez pandemię i mogą ulec czasowej regresji, jednak trudno sobie wyobrazić ich zatrzymanie lub odwrócenie. Za „powrotami do centrów miast” stoją stadna, ludzka natura czy chęć unikania nieprzyjemnych aspektów życia, jak kłopotliwe i czasochłonne dojazdy bądź izolacja towarzyska. Olbrzymią rolę odgrywa też potrzeba istnienia miejsca pracy w jak najmniejszej odległości od miejsca zamieszkania – dodaje.

Technologie bezpieczeństwa pozwalające na powroty do pracy biurowej

Drugim obszarem, na którym koncentrowano się w Olivia Business Centre w 2020 roku jest bezpieczeństwo. W krótkiej perspektywie to najistotniejszy element, który ma spowodować, że firmy ze spokojem będą mogły podejmować decyzje o zakończeniu pracy w trybie zdalnym i home office. Od II kwartału w OBC wdrażana jest kompleksowa strategia zapewnienia bezpieczeństwa Rezydentom. Obejmuje ona szereg inicjatyw i rozwiązań.

–Najbardziej przełomowym jest zaimplementowana na przełomie listopada i grudnia technologia oczyszczania powietrza jonami, stosowana dotychczas w najbardziej prestiżowych obiektach świata, jak Biały Dom czy Pałac Prezydencki w Abu Dabi. Instalowane urządzenia nasycają wszystkie powierzchnie najmu jonami, mającymi zdolność niszczenia wirusów, bakterii i innych patogenów w powietrzu wentylowanym do pomieszczeń. Proces oczyszczania powietrza odbywa się w trybie ciągłym w czasie przebywania ludzi w danym pokoju czy biurze  – wyjaśnia Krzysztof Król, odpowiedzialny za komunikację w Olivii.

W ramach wspomnianej strategii powołano do życia sztab ekspercki stale odpowiedzialny za bezpieczeństwo Rezydentów. W efekcie jego analiz w częściach wspólnych budynków (windy, lobby, ścieżki dojścia do hal garażowych) zastosowano aktywne powłoki tytanowe. Powłoka, której trwałość i działanie to minimum 12 miesięcy, tworzy powierzchnie wolne od mikroorganizmów chorobotwórczych. Bakterie, grzyby (w tym pleśnie) oraz wirusy są likwidowane, a ich pozostałości rozkładane są na dwutlenek węgla oraz wodę. Ponadto w centralach wentylacyjnych podniesiono poziom filtracji powietrza z klasy G4 na F7, co stanowi najwyższy dostępny obecnie poziom filtracji. Zainstalowano czujniki zanieczyszczeń LZO (Lotnych Związków Organicznych) i pyłów zawieszonych (PM). Dzięki temu możliwe jest monitorowanie czystości powietrza i w efekcie eliminowanie szkodliwych związków z zaciąganego z zewnątrz i dystrybuowanego wewnątrz budynków powietrza. Ponadto zainstalowane zostały systemy sterowania intensywnością wymiany powietrza na podstawie znajomości aktualnych wyników pomiaru CO2, co przyczynia się do znacznego podniesienia komfortu przebywania w miejscu pracy. W ramach wdrażanej w Olivia Business Centre strategii przygotowano również dodatkowe rozwiązania przyczyniające się do zwiększenia bezpieczeństwa pracowników biur: zakupiono sterylizatory kart wejścia, zmieniono ustawienia wind, polegające na tym, że w trybie „stand by” kabina dźwigu pozostaje otwarta, dopuszczając do niej świeże powietrze.

Prace nad dostosowaniem biur do nowej rzeczywistości

– Od początku wybuchu pandemii w Olivii prowadzono prace związane z aranżacją powierzchni najmu. Rok 2020 był pod tym względem wyjątkowo wymagający. Praca naszego zespołu projektowo-realizacyjnego nie zwolniła tempa – mówi Artur Kuczyński, dyrektor Działu Aranżacji Olivia Business Centre. – Sytuacja na świecie wymusiła jeszcze większą elastyczność, kreatywność,  jeszcze szybsze reakcje. Nasza rola nigdy nie kończy się wraz z przekazaniem lokalu do użytkowania. Najemcy w OBC to bardzo dynamicznie zmieniające się i rozwijające zespoły, często spotykamy się z koniecznością wprowadzenia zmian w zrealizowanym już biurze. Można powiedzieć, że przywykliśmy do różnego rodzaju wyzwań, aranżując przestrzeń jesteśmy świadomi, że będzie podlegała zmianom.

Anna Branicka, leading architekct w Dziale Aranżacji Olivii podsumowując rok 2020 podkreśla, że był to również czas rozwoju dla członków zespołu projektowego.

– W tym roku rzeczywistość nas wszystkich zaskoczyła, musieliśmy zgłębić dodatkowe obszary, dostarczyć trochę inny, bardziej uniwersalny produkt. Najemcy potrzebowali większego wsparcia w definiowaniu potrzeb, w ich zrozumieniu, wyznaczeniu nowej formy biura. Bardzo wnikliwie analizujemy wszelkie raporty, światową prasę, badania, opinie ekspertów dotyczące bezpieczniejszego projektowania powierzchni biurowych. Już w kwietniu przystąpiliśmy do opracowania systemu indywidualnego wsparcia poszczególnych najemców w dostosowaniu biur do nowej sytuacji, poprawienia komfortu pracy. Oczekiwania firm są zróżnicowane, dlatego wciąż analizujemy nowe warianty, żeby móc przedstawić każdemu jak najlepszą dla niego propozycję.

– Wykorzystujemy ten specyficzny moment zatrzymania, żeby wnikliwie prowadzić badania, przyjrzeć się zmieniającym się potrzebom, wyciągnąć wnioski i jeszcze bardziej rozwinąć nasze kompetencje i ofertę – dodaje Artur Kuczyński i podkreśla, że ten rok wiązał się również z nowymi perspektywami dla prowadzonego przez niego zespołu architektów. – Dzięki takiemu podejściu mieliśmy szansę pracować z naszymi Najemcami z OBC  także w innych  lokalizacjach poza Trójmiastem: w Warszawie, Krakowie i Pradze.

Sukces pisany jest przez tych, którzy w trudnych okresach znajdują nowe szanse biznesowe i potrafią szybko dostosować się do zmieniającej się rzeczywistości. Rok 2020 pokazał, że mimo olbrzymiej skali, na jaką działa Olivia, centrum biznesowe potrafiło wykorzystać swój potencjał do wdrożenia zmian znacznie szybciej, niż mniejsze obiekty tej kategorii.